Krótka odpowiedź: dział trzeci zawiera prawa i roszczenia osób trzecich do nieruchomości. Wpis potrafi zabrać część działki pod przejazd albo pod sieć, a czasem przesądza o tym, że domu nie da się postawić tam, gdzie planowałeś.
Księga wieczysta ma cztery działy. Pierwszy opisuje nieruchomość, drugi wskazuje właściciela, trzeci zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia, czwarty hipoteki. Przy ocenie możliwości zabudowy najwięcej wynika z trzeciego.
Co najczęściej stoi w dziale trzecim
Służebność gruntowa przejazdu i przechodu. Pas przez Twoją działkę, którym sąsiad ma prawo się poruszać. Nie postawisz na nim budynku ani trwałego ogrodzenia w poprzek.
Służebność przesyłu. Prawo przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego albo wodociągowego do utrzymania i obsługi sieci. Wokół urządzenia obowiązuje strefa, w której nie wolno budować, sadzić drzew ani utwardzać w sposób uniemożliwiający dostęp.
Roszczenie o przeniesienie własności. Ślad umowy przedwstępnej albo deweloperskiej. Oznacza, że ktoś ma prawo domagać się przeniesienia własności tej nieruchomości.
Ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Sygnał, że własność jest sporna.
Prawo pierwokupu. Może przysługiwać gminie, dzierżawcy albo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Nie blokuje zabudowy, ale wpływa na sam przebieg transakcji.
Zakaz zbywania lub obciążania, wpisy związane z egzekucją, wszczęciem postępowania, upadłością.
Czego w księdze nie znajdziesz
Księga wieczysta nie zawiera informacji o przeznaczeniu terenu w planie miejscowym, o strefach ochrony konserwatorskiej ani o terenach zalewowych. Nie każda sieć przechodząca przez działkę ma ujawnioną służebność, bo część urządzeń powstała w czasach, gdy tego nie wymagano. Dlatego zapis w księdze zestawia się z mapą zasadniczą, a nie traktuje jako jedyne źródło.
Jak czytać wpis o służebności
Wpis wskazuje treść prawa, nieruchomość władnącą oraz zwykle sposób wykonywania. Bywa opisany słownie, na przykład „pas gruntu szerokości 4 m wzdłuż granicy wschodniej”. Trzeba przenieść ten opis na mapę i sprawdzić, ile realnie zabiera z pola zabudowy. Zdarza się, że wpis odsyła do dokumentu, którego w księdze nie ma, i wtedy trzeba sięgnąć do akt.
Miejsce na przykład z praktyki
Do uzupełnienia przez właściciela. Przypadek, w którym wpis w dziale trzecim zmienił układ zabudowy albo przesądził o rezygnacji z zakupu. Warto podać, jak szeroki był pas i co z niego wynikło.
Gdzie sprawdzić
Elektroniczne księgi wieczyste są dostępne publicznie, jeśli znasz numer księgi. Numer wynika z wypisu z rejestru gruntów, z aktu notarialnego albo podaje go sprzedający. Przeglądanie jest bezpłatne, odpis wymaga opłaty.
Sprawdzaj księgę na dzień jak najbliższy transakcji. Wpisy pojawiają się z opóźnieniem, a wzmianka o wniosku widoczna w księdze oznacza, że coś jest w toku i jeszcze nie zostało wpisane.
Źródła
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
- Kodeks cywilny, przepisy o służebnościach gruntowych i o służebności przesyłu.
- Elektroniczne księgi wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości.