Krótka odpowiedź: położenie działki na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią wiąże się z zakazami i z koniecznością uzyskania zgody wodnoprawnej, a przy tanich raportach z rejestrów bywa pomijane.
To jest ryzyko, którego nie widać z drogi ani ze zdjęcia satelitarnego. Teren bywa suchy przez dziesięć lat i nadal leży w obszarze o określonym prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi.
Rodzaje obszarów
Mapy zagrożenia powodziowego wyróżniają obszary według prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi, zwykle raz na dziesięć lat, raz na sto lat i raz na pięćset lat. Do obszarów szczególnego zagrożenia powodzią zalicza się między innymi te o średnim prawdopodobieństwie, czyli raz na sto lat, oraz o wysokim, raz na dziesięć lat.
Osobno wyznacza się obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi oraz tereny, na których skutki powodzi obrazują mapy ryzyka powodziowego.
Co z tego wynika dla zabudowy
Na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią obowiązują zakazy dotyczące działań mogących utrudnić ochronę przed powodzią lub zwiększyć zagrożenie. Zwolnienie z zakazu wymaga decyzji organu Wód Polskich, a przy części zamierzeń potrzebna jest zgoda wodnoprawna. Postępowanie trwa i nie kończy się automatycznie zgodą.
Dochodzą skutki, o których rzadko się mówi przed zakupem:
- ubezpieczyciele podnoszą składkę albo odmawiają ochrony od zalania,
- bank potrafi ostrożniej podejść do kredytu na taką nieruchomość,
- przy odsprzedaży ta sama informacja obniża cenę.
Gdzie sprawdzić
Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego są dostępne publicznie w portalu prowadzonym na potrzeby ochrony przeciwpowodziowej. Część informacji trafia też do planów miejscowych, ale nie zawsze i nie w pełnym zakresie. Dlatego sprawdzam obie rzeczy osobno, a nie zakładam, że plan zawiera wszystko.
Warto też spojrzeć na rzeźbę terenu i na cieki w pobliżu. Rów melioracyjny na granicy działki bywa istotniejszy dla praktyki budowy niż odległa rzeka.
Miejsce na przykład z praktyki
Do uzupełnienia przez właściciela. Przypadek działki w obszarze zagrożenia albo przy cieku: co pokazały mapy, co wynikło dla poziomu posadowienia i kosztów.
Podtopienia bez powodzi
Osobną kategorią są tereny podmokłe i wysoki poziom wód gruntowych. Nie wynikają z map powodziowych i nie zawsze widać je w dokumentach. Rozstrzyga o nich badanie geologiczne, wykonane przez uprawnionego geologa. Jeśli analiza dokumentów wskazuje na takie ryzyko, mówię o tym w raporcie i wskazuję, że potrzebne są odwierty.
Źródła
- Ustawa Prawo wodne, przepisy o obszarach szczególnego zagrożenia powodzią i o zgodzie wodnoprawnej.
- Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego.
- Zapisy planów miejscowych dotyczące terenów zagrożonych powodzią.